Il n’y a pas de Notaire en Thaïlande, il est donc vivement recommandé de s’entourer d’un conseiller spécialisé dans les transactions immobilières, si possible francophone afin de bien comprendre les démarches à entreprendre.
Un premier rendez vous permettra d’obtenir les informations sur la procédure d’acquisition et les frais de transfert ainsi que les taxes sur la plus valu au moment de la revente.
Pour acquérir un bien immobilier en nom propre, il est préférable d’être titulaire d’un compte personnel dans une banque en Thaïlande afin de faciliter les paiements avec une meilleure transparence et surtout obtenir les certificats bancaires qui seront ensuite nécessaires afin de procéder au transfert de propriété.
Une fois les questions juridiques clarifiées, vient ensuite le travail de l’agent immobilier. Après une première entrevue afin de définir les critères de recherches ou obtenir des informations sur un type de bien ou un quartier souhaité, l’agent immobilier prépare une sélection et organise une première visite.
Quand le bien est sélectionné, l’acheteur soumet une offre de prix au propriétaire par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Après validation du prix de vente, l’agent immobilier en collaboration avec le conseiller juridique procèdent aux vérifications suivantes :
• L’identité du propriétaire telle qu’inscrite sur le titre de propriété auprès du cadastre
• Les éventuelles charges grevées sur le titre de propriété
• Le quota d’unités pouvant être détenues par un étranger dans l’immeuble
• Les taxes à payer au cours de la transaction
• Si le propriétaire est à jour avec les charges de copropriété.
Si la viabilité du bien immobilier est confirmée, il est alors nécessaire de rédiger un compromis de vente dans lequel seront notamment décrites les modalités de paiement, le partage des frais de transfert et autres conditions convenues entre le vendeur et l’acheteur. Dans le cadre du compromis, il est en pratique demandé à l’acheteur de verser un dépôt de garantie de 3% à 5% en fonction du prix de vente au jour de la signature afin de réserver le bien.
L’agent immobilier est ensuite disposé à effectuer un suivi des paiements entre les 2 parties et représenter l’acheteur au cadastre au jour du transfert de propriété.
Lors d’une première acquisition et si l’acheteur ne possède pas un permis de résident permanent en Thaïlande, il faut impérativement que les fonds viennent de l’étranger. Une fois que les fonds sont crédités sur son compte en Thaïlande, il est nécessaire de demander auprès de sa banque un document dénommé “Foreign Exchange Transaction Form” (autrefois appelé “Tor Tor 3″), document qui permet d’enregistrer le bien en nom propre au cadastre thaïlandais et qui servira également lors de la revente du bien afin de justifier le rapatriement des fonds vers l’étranger. Il est à noter que chaque transfert réalisé pour une telle acquisition doit être d’un montant supérieur à 50.000 USD afin d’obtenir le Foreign Exchange Transaction Form.
La transaction, ainsi que le dernier versement, ont lieu au cadastre thaïlandais, pour lequel il est conseillé de préparer un chèque de banque. Il faut compter généralement une demi-journée, l’acheteur pouvant mandater l’agent immobilier ou son conseiller juridique afin le représenter lors de cette ultime démarche.
1ère solution. Le terrain peut faire l'objet d'un contrat de location renouvelable par périodes successives de trente années chacune. La possession dudit terrain est alors assurée par la possession du bien immobilier qui y est construit. Le propriétaire originel du terrain doit attendre que le contrat arrive à son terme avant de pouvoir en jouir à nouveau, durant cette période la jouissance du terrain est liée à celle de la construction et des actes de propriété qui en découlent. Pour être reconnu pleinement, un contrat de location de plus de trois ans doit être duement enregistré au "Land Department", l'équivalent du cadastre, ce qui induit le paiement de la taxe d'enregistrement qui est acquitté sous forme de timbres fiscaux, cette taxe est basée sur le pourcentage de la valeur locative déclarée, cumulée à la durée du contrat. Le contrat de location original reste valable, même si la propriété du terrain change de mains alors que le contrat a encore cours. Les deux parties signataires du contrat de location peuvent d'un commun accord y définir une clause de tacite reconduction, bien que cette clause ne puisse être enregistrée au cadastre (Land Department), elle reste tout à fait légale et applicable de par la loi Thaïlandaise.
2ème solution. Si un étranger dirige une société en Thaïlande, il peut alors se servir de cette société, qu'elle soit à responsabilité limitée ou non, pour acquérir un bien immobilier et même un terrain. Le terrain deviendra alors la propriété de cette société. La "company limited" : société à responsabilité limitée est d'ailleurs la forme juridique la plus répandues en Thaïlande dès qu'il s'agit de faire des affaires en général, et plus particulièrement dès qu'il s'agit d'acquérir des biens immobiliers. La loi Thaïlandaise exige qu'au moins 51% des parts d'une même société soient détenues par des personnes de nationalité thaïlandaise.
TITRES DE PROPRIÉTÉ
Il existe plusieurs types de titres de propriété en Thaïlande, et la majorité d'entre eux n'autorisent pas la construction. Nous ne recommandons qu'un titre de propriété en Thaïlande : le 'Chanot".
Le" Land Title Deed" ou certificat de propriété est le document qui certifie la propriété d'un terrain.
La personne ou la société dont les noms sont inscrits sur ce genre de document a le droit d'y édifier une maison, un immeuble, et peut utiliser ce document pour confirmer auprès des autorités compétente son droit à la construction. Les autorités du "Land office" utilisent aujourd'hui les méthodes les plus modernes comme le GPS (Global Positionning System).
Source: "Five stars transactions immobilière" : http://www.5stars-immobilier.com/sections/acheter-appartement-thailande.php
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